【房贷是不是贷多少还多少】

2022-12-13 14:20:53来源:周公解梦

房贷是不是贷多少还多少?

很显然并非如此,别把银行当慈善机构,贷款不要利息是根本不可能发生在银行身上的,毕竟贷款利息可是银行重要盈利来源之一。和其他贷款有所不同,房贷利息要还多少,取决于两点,一个是选择的还款方式,一个就是利息的定价方式。

1、房贷还款方式

房贷还款方式有等额本息及等额本金两种。

其中等额本息是在还款期内,每个月偿还的本金和利息是一样的,利息不会随着还款金额的减少而减少,计算公式为:〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;

等额本金是在还款期内,每个月偿还的本金是不变的,利息则会随着本金的减少,每个月呈递减趋势。计算公式为:每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率。

打个比方,假设贷款人从银行贷款20万买房,期限20年,基准利率是5.4%,则按等额本息还款法算出来的利息是127480.76,等额本金还款法算出来的利息是108450.00,所以明显看出等额本息比等额本金要还的利息多。

2、利息定价方式

之前房贷都是按央行基准利率执行的浮动利率,但是从自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率按照一个月相应期限的LPR为定价基准加点执行;2020年3月开始商品房定价基准要从LPR定价或者固定利率中二选一。

如果选的是转为LPR,则首先要根据2019年12月的LPR为基准计算加减点,再在重定价日按照一期的LPR确定当年的房贷利率;如果选的是固定利率,则按当前贷款合同约定的贷款利率固定,直到贷款还清为止不再变化。

这里以转LPR为例来介绍:假设5.4%的基准,19年12月LPR是4.8%,则计算出来的加点数是5.4%-4.8%=0.6%,若重定价日选的是每年1月1日,则2021年全年的房贷利率按2020年12月LPR确定,5年期LPR4.65%,则新的房贷利率为4.65%+0.6%=5.25%。

顺便提一下,利息定价方式只针对商业性个人住房贷款;公积金贷款不受影响仍然是按央行发布的公积金贷款利率执行,也就是2015年10月24日调整并实施的,首套房5年(含)以内是2.75%,5年以上是3.25%,二套房则有一定程度的上浮。

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